1) Úver vs. Sporenie
Pripadám si ako idiot, keď mám v banke hypotéku, a oni sa ma v tej istej banke opýtajú, či si nechcem sporiť so super výhodným úrokom 1,5%. Pritom platím na hypotéke úrok 4%. Ale skúšajú to na mňa..
Rada: zrušte všetky sporenia, a z nasporených peňazí splaťte hypotéku.
Ja som napríklad uzavrel sporenie s poistením, ale peniaze som mohol vybrať až po desiatich rokoch. Niekedy sa vám oplatí zrušiť sporenie, aj keď zaplatíte pokutu, a vložiť peniaze do hypotéky. V konečnom dôsledku ušetríte.
2) Splaťte hypotéku čo najskôr
Banka vás bude nahovárať, aby ste si znížili splátky, a užívali si peniaze. Blbosť. Nastavte si splátku čo najvyššie, podľa svojich možností. Čím skôr úver splatíte, tým menej zaplatíte banke za to, že vám požičala.
Odporúčam vybrať takú hypotéku, kde môžete splatiť kedykoľvek akúkoľvek čiastku. Moja banka mi túto možnosť ponúka, ale za cenu poplatku a zvýšenia úroku.
3) Nebojte sa nahradiť úver novým
Úver je možné splatiť aj skôr, musíte však zaplatiť pokutu, napríklad 5% z nesplatenej časti. Ak si to však spočítate, môže byť táto suma nižšia ako suma, o ktorú preplatíte úver oproti inej ponuke.
4) Poplatky
Pri hypotéke okrem úroku môžete platiť aj poplatky o ktoré sa náklady na úver sa navýšia (uvádza sa to ako RPMN- ročná percentuálna miera nákladov). Najčastejšie poplatky sú poplatok za sprostredkovanie a poplatok za vedenie účtu. Aj keď sa zdá, že ide o drobné, za roky trvania hypotéky sa to slušne nazbiera. Dnes sú v ponuke už hypotéky, bez spomínaných dvoch poplatkov
Výpočet hypotéky
Ako sa počítajú splátky, istina, a úrok? Splátka je to, čo každý mesiac zaplatíte banke. Z toho si banka odpočíta úrok, a zvyšok je istina. Teda suma, ktorá sa odráta od výšky dlhu. Úrok sa teda postupne znižuje a istina zvyšuje.
Ak si zoberiem hypotéku s úrokom 3% p.a. na 20 rokov, mesačná splátka bude 55,46 EUR. Skratka „p.a“ znamená „za rok“, to znamená, že pri mesačných splátkach je sumu potrebné vydeliť 12.
Pri prvej splátke bude teda úrok (suma zaplatená banke):
10000€x0,03/12=25€
Banke teda zaplatíte prvý mesiac úrok 25€.
Istina je suma, ktorá zostane, ak od mesačnej splátky odpočítate úrok. Teda:
55,46€-25€=30,46€
Vaša dlžná suma sa teda zníži o 30,46€ a bude
10000€-30,46€=9969,54€
V tomto momente banke dlžíte “už len” 9969,54€, a teda aj úrok bude nižší:
9969,54€x0,03/12=24,92€
Takto by ste mohli pokračovať. Odporúčam urobiť si tabuľku v exceli. Potom si môžete urobiť model na ktorom vidíte vývoj dlhu. Môžete si napríklad zobraziť, o koľko menej preplatíte, ak na konci roka vložíte navyše určitú sumu.
Model uvedeného príkladu môžete vidieť tu.
Je tam aj graf na ktorom vidíte, ako postupne klesá úrok, a rastie istina. Vidíte napríklad, že ak si zoberiete takýto úver, zaplatíte banke na úrokoch spolu 3310€. Môžete experimentovať, a spočítať, koľko ušetríte, ak skrátite dĺžku splácania a zvýšite splátky.
